难道民间借贷有房产抵押就安全吗？这些风险你一定要知道<总第399期>

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作者：江南区法院 李臻栋

图片：来源自网络

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问题的提出
许多债权人存在这样的误区：有抵押担保的债权一定安全。如果债务人逾期还款，可以通过诉讼的方式由法院拍卖抵押物来弥补自己的损失。但是在司法实践中，债权有抵押担保，在执行程序中也未必能够得到顺利实现。为什么会这样呢？看完下面这个案例，就知道是怎么一回事啦~

案情简介

秦某与董某系朋友关系，2014年3月，董某因资金周转困难，以其名下的住房作为抵押向秦某借款8万元，并于当月在南宁市房地产管理局办理了抵押登记。
2015年4月，因董某未偿还其另一朋友林某的借款，而被林某诉至南宁市江南区法院。
2015年5月，南宁市江南区人民法院就林某诉董某民间借贷纠纷一案，作出一审判决，判令：一、被告董某向原告林某偿还借款本金37万余元；二、被告董某向原告林某支付逾期还款的利息。
2015年7月林某向南宁市江南区人民法院申请强制执行。

执行经过

2015年10月，该院裁定拍卖董某名下为与南宁市江南区某小区的70余平方米的房屋一套。
2016年1月，广西某房地产评估有限责任公司受南宁市江南区人民法院委托对拟拍卖房屋进行了价值评估，评估价为40万元。
2016年2月与2016年4月该房屋分别以底价40万元和底价32万元进行了两次拍卖，但均因标的价格过高而流拍。
2016年5月23日，该房屋以底价26万元第三次拍卖，7名竞买人经过37轮的激烈竞价，最终该套房屋以30万元的价格成交。
此前，南宁市江南区人民法院在调取该套房屋的资料时，发现该套房屋分别于2011年1月和2014年3月为中国工商银行南宁市某支行和秦某办理了全款抵押和8万元的抵押登记。在该套房屋拍卖成交后，书面通知该套房屋的抵押权人，中国工商银行南宁市某支行和秦某向该院申报债权。
2016年6月，中国工商银行南宁市某支行和秦某分别向该院申报了29万元和8万元的债权，在该院扣除了执行费和评估费用后,第一顺位抵押权人中国工商银行南宁市某支行全额受偿，第二顺位抵押权人秦某，虽办理了8万元的抵押登记，却仅就该房屋受偿六千多元。

明明就办理了抵押，为什么还会这样呢？！！

法官有话说

民间借贷利率高企，让许多进入这个行业的放贷人获得巨额收益，同时吸引更多资金蜂拥而入。高息民间借贷正目前已成为一种普遍的社会现象。在信贷紧缩、楼市调控背景下，民间资金缺乏投资渠道，同时，中小制造类企业、房地产、矿业等行业资金需求量大，民间借贷空间迅速扩大。因民间借贷引发的纠纷、债务人 “跑路”的现象已屡见不鲜。
目前被执行人财产难找，被执行人难寻，已成为民间借贷案件在执行阶段的常见状态。一些被执行人在法律文书生效后，为了逃避履行义务而隐匿行踪，一些被执行人在为逃避履行义务，在败诉之后甚至在诉讼之前就开始转移处分财产，造成无力履行致使执行人员在执行阶段很难找到被执行人和被执行人可供执行的财产。有些放贷者认为，只要其办理了不动产抵押权登记，其贷出的钱款，就能获得有效的保障，即便出现借款人不及时还款或真正出现坏账，自己的损失也能够得到弥补,但实际情况并非如此。
在民间借贷活动中，债权人在规避市场风险时往往关注，自己的债权是否设置了不动产抵押，而不太关注自己的抵押顺位。

抵押权的顺位

又称抵押权的顺序、次序或者位序。指就同一个抵押物设定数个抵押权时，各个抵押权人优先受偿的先后顺序，即同一抵押物上数个抵押权之间的相互关系。 我国《物权法》第一百九十九条明确规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
当前民间借贷的债务人，用于办理抵押登记的不动产，往往是通过按揭的方式购买，在购买房屋时，就在该房屋向银行做了全额的抵押登记。而这些房屋一但进入评估、拍卖程序，只能按照二手房的价格进行变现，加之房屋评估、拍卖较高，导致不动产的最终变现价格，往往难以达到放贷者预期的价值。在不动产变现后，除第一顺位的抵押权人的债权能获得较为充分的保障外，其他顺位的抵押权人虽设置了抵押权，但仍面临受偿率较低的风险。
民间借贷与其他市场交易一样，都存在风险。这些风险主要包括：
1、借款人偿还不能的风险。
如借款人经营失败、倒闭、破产，偿债能力急剧降低或者丧失;借款人将借款用于挥霍、赌博、博彩等，将借款耗尽;有的借款人恶意借款，从借款时就不想还债，将借款转移，纠纷发生后躲债、逃债，造成追索上的困难;
2、被集资、被诈骗，公安机关追缴返还不能的风险;
3、执行不能的风险。由于上述以及其他方面的原因，造成债务人无财产可供偿债，法院也无法执行，这种风险只能由出借人承担，而不能转嫁到法院身上。出借人在从事民间借贷活动时，一定要小心谨慎，对借款人的资信情况、偿还能力、借款用途等要进行详尽审查、了解，在设置抵押权时，要清楚自己的抵押顺位，并客观评价抵押物的价值。不能存在投机赌博心理，盲目出借，否则将面临重大的市场风险。

编辑：王柳青

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